Konut ya da parsel gibi varlıkların alım-satımlarında tapu işlemleri için gerekli olan evraklar vardır. Bu evrakların en önemlileri alıcı ve satıcıların nüfus cüzdanları veya varsa vekaletleridir. Eğer alım ve satımı yapılan varlık bir konut ise bağlı olduğu belediyeden alınan rayiç bedeli de belgelendirilmelidir.
Ülkemizde konutlar için Zorunlu Deprem Sigortası (ZDS) şart olduğundan bu belge de eksik edilmemelidir. Varlığın tapu işlemlerinde asıl tapu belgesi talep edilir. Bu evrakların yanı sıra kredi alınacağı durumda ipotek belgesi de ilgili bankadan alınır.
Konut başta olmak üzere her türlü mekan, daire, bina, parsel ve arsa tapusu için belirli evraklar gerekir. Bu evraklar eksiksiz hazırlandığında herhangi bir sorun da çıkmaz ise tapu işlemleri başlatılabilir. Tapu işlemleri şu adımlardan oluşur:
Eğer bir konut satıldı ise, konuta ait elektrik, su, doğalgaz gibi faturalar tapuyu alan kişinin adına geçirilir. Bu işlemler için satışta görevli olan emlakçılardan da bilgi alınabilir. Gereken kuruma ibraz edilen belgeler ile faturalar da devredilir.
Tapuyu alan kişi Nüfus Müdürlüğü’ne giderek ikametini tapusunu aldığı konuta taşımalıdır. Ayrıca tapusunu alarak sahibi olduğu konutun emlak vergisini de kendi adına almalıdır. Bu nedenle ilgili belediyeye müracaat etmelidir. Konut dışında parsel gibi varlıkların tapusu daha kısa işlemleri kapsar.
Tapu ödemeleri, tapu işlemlerindeki soru işaretlerinden birisidir. Ödenmesi gereken harç ve döner sermaye gibi ücretlerin kimin tarafından ödeneceği satış yapılmadan belirlenmelidir. Genellikle bu ücret yarı yarıya ödenir fakat bu durum değişebilir. Ülkemizde çoğunlukla alıcının tapu harcı ve tapu döner sermaye ücretini ödemesi istenir.
Tapu işlemleri için gerekli olan belgelerden biri olan rayiç bedel için de satıcının belediyeye gitmesi gerekir. Yalnız burada unutulmaması gereken nokta vardır. Rayiç bedel alınmadan önce konutun emlak vergisi olup olmadığı kontrol edilmelidir. Var ise geçmiş yıla ait vergiler ödenir, bu genellikle satıcı tarafından karşılanır.
Alıcı ve satıcı aralarında anlaşma yaptıktan sonra Tapu Müdürlüğü’ne işlemler için başvurulabilir. Bu başvuruda satıcı ya da onun vekilinin bulunması yeterlidir. Alıcı olmaksızın da bu başvuru gerçekleştirilebilir. Başvuru için gidilmeden randevu alınması daha avantajlıdır. Bu sayede bekleme zamanı azaltılır. Ayrıca Tapu Kadastro Müdürlüğü ile yapılacak yüz yüze görüşme dışında, tapu başvurusu online olarak da yapılabilir.
Yapılan başvuru ve belgelerin teslimi sonrasında satış randevusu alınır. Bu randevu bilgileri başvuruda kullanılan telefon numarasına SMS olarak iletilir. Satış randevusu genellikle başvuruyu takip eden iki gün içerisinde verilir. Randevuda satışın gerçekleşeceği tarih ve saat bildirilir. Az nüfuslu illerde satış için randevu almaya bile gerek kalmayabilir.
Tapu Alım Satım İşlemlerinin Gerçekleştirilmesi
Alıcı, satıcı ve gerekli kişiler alım-satım işlemleri için satış randevusuna vaktinde gitmelidir. İstenilen tüm evraklar tapu dairesi görevlisine eksiksiz olarak ibraz edilmelidir. Ardından alıcı ve satıcı akit (sözleşme) odasına çağrılır. Burada tapu hakkında ve tapu için istenilen bedelin alınıp alınmadığı soruları sorulur. Akit odasında sorulan sorulara net ve doğru cevap verilmelidir. Net alınmayan cevaplarda odadaki yetkili tapu satışını iptal ettirme hakkına sahiptir.
Yapılan teyitler ve atılan imzalar sonucu satılan varlık için Tapu Müdürü ya da vekilinin de imzalaması gerekir.
Tapu için gerekli olan meblağlar yüksek rakamlardan oluştuğundan, ödeme sırasında (transfer aşamasında) ya da sonrasında sorun yaşanabilir. Tedirginliğe yer bırakmamak için bir banka tercih edilebilir. Ödeme için aracı olacak bankaya, alıcı bedeli yatırır. Satış gerçekleşmesi şartı ile satıcı hesabına geçecek olan para, böylelikle belge sayesinde güvence altına alınmış olur. Satıcı, hesabına geçen parayı genellikle bir hafta sonra çekebilir.
Tapu alım-satım işlemleri için mümkünse banka aracılığıyla ödeme yapılması tavsiye edilir. Nakit ödemeler eksik ya da sahte para gibi sorunlarla karşı karşıya getirebileceğinden; banka tercih etmek en iyi seçenektir. Özellikle anlaşmalı olarak yapılacak işlemler hem varlığın hem de paranın garanti altında olmasını sağlar.
Anlaşmalı banka olmadan yapılacak tapu ödemelerinde mutlaka bunlara dikkat edilmelidir:
Tapu satışı dahil birçok satışta banka transferi yapmak, hukuki açıdan delil olduğundan önemli bir işlemdir. Ödeme nakit olarak yapılırsa, buna dair imza da alınabilir.
Tüm işlemler tamamlandıktan ve devir gerçekleştikten sonra son iki işlem kalır. Birincisi alıcının emlak vergisi beyannamesini, tapusunu aldığı konutun bağlı olduğu belediyeye iletmesi gerektiğidir. Varlık, yılın son 3 ayında alındı ise bu beyan bir sonraki sene içerisinde de yapılabilir. İkinci işlem ise ikametgah adresi değiştirmektir. Evlilik sebebiyle ikamet değiştiyse, eşlerden biri bu işlemi gerçekleştirebilir.
